Transformatie van kantoorpand naar moderne appartementen

De Citadel in Houten werd in 1999 ontwikkeld en gebouwd door Bouwbedrijf De Waal Utrecht b.v. als kantoorpand. Het was een zogenaamd millenniumgebouw, destijds modern en van allerlei innovatieve zaken voorzien. De Waal beheerde het gebouw jarenlang en toen het pand leeg kwam te staan, besloot de directeur Wim de Gruijter om het pand te transformeren tot een appartementencomplex.

Wim de Gruijter: “Toen de huurder van het kantoorpand destijds de huur opzegde, was er al veel leegstand van kantoorpanden in onze omgeving. Terwijl er juist behoefte was aan woningen. Wij besloten hier werk van te maken en het pand te gaan verbouwen naar 124 huurappartementen in het middensegment. We regelden dat het bestemmingsplan aangepast werd en dat we de juiste vergunningen kregen. Daar kwam wel wat bij kijken omdat het gebouw echt een heel andere functie zou krijgen. En daarnaast moet je ook de omgeving aanpassen. Een woonomgeving ziet er anders uit dan een kantorenterrein.” 

Gasloos

Bouwbedrijf De Waal werd zelf de projectontwikkelaar én de aannemer van dit bouwproject. Eerder werden er al twee vergelijkbare transformatietrajecten van kantoorpanden naar woningen afgerond. De Gruijter: “De trajecten lijken op elkaar, maar in het eerste project hebben we nog gasketels geplaatst. Het daaropvolgende project was wel gasloos, hierbij koos de opdrachtgever, waarvoor we bouwden, zelf de leverancier van de gasloze oplossingen. Dat hele proces verliep niet optimaal en de uiteindelijke oplossingen bleken achteraf niet zo zuinig als we zouden willen. Bij dit derde project besloten we om weer gasloos te bouwen en namen we zelf de touwtjes volledig in handen.”

Complete installatie

De Gruijter heeft zelf veel onderzocht en getest: “Als zelf ontwikkelende aannemer zijn wij uiteraard kritisch. Wij lopen het risico en niemand anders. Daarom hebben we zelf veel getest, alleen dan weet je dat iets werkelijk werkt. Zo ook de warmtevoorziening. Omdat we gasloos wilden bouwen, verdiepten we ons in warmtepompen. Ik wilde een leverancier die zelf de complete installaties maakt. We hadden wat ervaring met bedrijven die installaties samenstelden met allerlei losse onderdelen van andere leveranciers. Maar dat bleek in de praktijk niet werkbaar. Dan miste er weer een onderdeel en was de betreffende leverancier failliet of onvindbaar. Dat werkt niet, want je bent bij dergelijke installaties voor onderhoud en garantie afhankelijk van de leveranciers.” 

Betrouwbare partner

De Citadel bevatte 124 appartementen, dus waren er 124 warmtepompen nodig. Daarnaast was bouwbedrijf De Waal bezig met project “Meanderpark” in Nieuwegein van nog eens 255 sociale huur appartementen, waar ze ook dezelfde warmtepompen wilden installeren. Dus zocht De Gruijter hiervoor een betrouwbare partner die dit in z’n geheel kon verzorgen. “Ik kwam bij NIBE terecht, samen de installateur Boumans uit Tull en ’t Waal bestelden we een installatie en maakten we een proefopstelling. Ik was heel blij met het feit dat NIBE een fraai vormgegeven kast kon leveren met daarin de complete installatie. We hadden nog wel wat vragen en aanpassingen. Voor nadere kennismaking zijn we uitgenodigd om mee te gaan naar de fabriek in Zweden. Dat was een prettige ervaring. Ik ben al in heel wat fabrieken geweest, maar dit bezoek trok mij echt over de streep om met NIBE in zee te gaan. De fabriek was netjes, er was een hele grote design en development afdeling. En veel onderdelen werden in de fabriek zelf geproduceerd. Met een team van engineers besprak ik onze proefopstelling en mijn kritische punten. Dit was een heel open gesprek en ik merkte dat het Zweedse team bereid was te luisteren naar onze mening.” 

Geen trillingen en geluidsoverlast

Uiteindelijk zijn er in De Citadel 124 ventilatielucht/water combiwarmtepompen geïnstalleerd, die fungeren in combinatie met warmteterugwinning (WTW). Bij 104 woningen werd dit de NIBE F470 en bij twintig grotere woningen werd de NIBE F750 geïnstalleerd in verband met het grotere vermogen. Ook voor de 255 overige woningen in het Meander project werden deze warmtepompen gekozen.

“Omdat de warmtepompen van NIBE zo compact zijn, pasten ze prima in de technische ruimte in de appartementen. Omdat we met een transformatie van een kantoorpand te maken hadden, was er sprake van een zwevende vloer. Om overlast van trillingen te voorkomen, vulden we de ruimte tussen de vloeren op met een zandcement dekvloer. Om het geluidsniveau te checken hebben wij zelf 24 uur lang testen gedaan in een lege woning. Maar er was geen enkele reden om te twijfelen aan geluidsoverlast.”

Eenvoudige programmering

Installateurs van NIBE hebben samen met installateur Boumans B.V. de warmtepompen in bedrijf gesteld. “Via een usb-stick kon de rest van de appartementen heel eenvoudig op eenzelfde manier ingeregeld worden. Er zijn heel veel mogelijkheden bij dit type warmtepompen, wij hebben de programmering zo eenvoudig mogelijk gehouden, maar bewoners kunnen zelf bijvoorbeeld een zomerstand of een vakantieregeling instellen.”

Tevreden

Begin 2020 zijn alle woningen opgeleverd. En alle partijen zijn erg tevreden. De Gruijter: “Bij een enkele woning, bleek er een installatie- en/of een fabrieksfoutje te zijn, maar dat kan altijd. En in het begin informeerden de bewoners nog wel eens naar de juistheid van de energiekosten, maar dan bleek dat zij niet goed voorgelicht waren of dat ze niet de juiste gegevens beoordeelden. Uiteindelijk hebben bewoners door de warmtepompen gemiddeld een veel lagere energierekening dan als er een gasketel geplaatst zou zijn.”

Kosten

De Gruijter is duidelijk over de warmtepompen van NIBE: “NIBE is echt de Rolls Royce onder de warmtepompen. En daar hangt uiteraard een prijskaartje aan. Maar bij de aanschaf van deze installaties weet je dat je over langere tijd een goede installatie hebt en minder tot geen klachten. En het enige wat bewoners naast regulier onderhoud moeten doen, is periodiek met een stofzuiger de filter schoonmaken. Dat geeft mij als aannemer en beheerder een heel prettig gevoel.”

Kenmerken van dit project

Locatie: De Citadel in Houten

Opdrachtgever: De Waal Beheer – Utrecht

Architect: CHNL Architecten & adviseurs – Den Haag

Hoofdaannemer en projectontwikkelaar: Bouwbedrijf De Waal – Utrecht

Installateur: Boumans Installatietechniek B.V. –Tull en ’t Waal